Fastighetsbolag till rabatt – ett fynd eller för bra för att vara sant?
• Förvaltare Nils Hast på Odin Fonder.
Fastighetsbranschen är full av bolag som ser billiga ut men som inte tjänar pengar. Det är kassaflödet som skiljer tillgång från tillväxt. Förvaltare Nils Hast på Odin Fonder förklarar varför de fokuserar på det som faktiskt betalar sig över tid.
Fastighetssektorn är komplex och dynamisk, med olika sätt att bedöma bolagens värde. Bland de vanligast är substansvärdering, som fokuserar på tillgångar minus skulder, och kassaflödesvärdering, där fokus ligger på intjäningsförmåga.
-Även om substansvärdering ofta uppfattas som enkel och attraktiv är kassaflödet är mer relevant – särskilt för den som vill förstå bolagens verkliga tillväxtpotential, menar Nils Hast som förvaltar ODIN Fastighet.
Kassaflödet speglar den verkliga affären
Att ett bolag handlas med substansrabatt innebär i teorin att man får tillgångarna billigare än deras bokförda värde. Det kan verka lockande, men det är också viktigt att förstå varför rabatten existerar. Substansvärdet säger något om historiska värden och balansräkningens utseende, men betydligt mindre om bolagets framtida förmåga att skapa värde.
Kassaflödet, däremot, ger en mer direkt bild av hur väl bolaget lyckas förvalta sina tillgångar i praktiken. För att förstå varför kassaflöde är mer relevant är det viktigt att förstå dess förmåga att reflektera ett bolags intjäningspotential. Det speglar verksamhetens kvalitet, lönsamhet, uthållighet och de pengar som bolaget genererar. Dessa kan återinvesteras för att bygga substansvärde över tid eller delas ut till aktieägarna.
– Fastighetsbolag med stark kassaflödesgenerering har större möjlighet att växa och bli mer lönsamma. För oss som långsiktiga investerare är det därför avgörande att förstå hur stabilt och växande kassaflödet är, snarare än att stirra oss blinda på substansrabatter, säger Nils Hast.
Substansrabatt är ofta en spegling av verkliga problem
Bolagen med störst substansrabatt ofta återfinns i bostads- och kontorssegmentet. I bostadsbolagen är den svaga kassaflödesgenereringen ofta det största problemet, hyresintäkterna växer långsamt och många bolag är hårt skuldsatta. I kontorssegmentet finns en allmän oro för minskad efterfrågan kopplat till mer hemarbete, ökad vakansgrad, minskad efterfrågan på kontorsytor och konjunkturavmattning – vilket gör att bolagen handlas med rabatt.
– Det är tydligt att ett bolags förmåga att generera kassaflöde spelar en avgörande roll i dess långsiktiga värdering. Att marknaden sätter en rabatt på dessa bolag är inte irrationellt, det är en spegling av verkliga risker, säger Nils Hast.
Med andra ord: en substansrabatt är inte samma sak som en felprissättning. I många fall är det en korrekt reflektion av svag intjäningsförmåga eller ökad osäkerhet. Att köpa ett sådant bolag innebär därför inte per automatik att man gör en bra affär – risken kan mycket väl överstiga den potentiella uppsidan.
Det bästa är kombinationen – men den är sällsynt
Det bästa är såklart att hitta bolag som både har stark kassaflödestillväxt och även handlas med rabatt. De är sällsynta, men de finns.
-Balder, Prisma och Sveafastigheter är exempel på bolag som enligt oss har förmåga att växa sina kassaflöden över tid – samtidigt som de värderas under substansvärde. Det ger en attraktiv risk/reward-profil, särskilt i dagens mer stabila ränteläge, säger Nils Hast.
Sedan starten år 2000 har ODIN Fastighet avkastat 1 901 procent, jämfört med 1 246 procent för fastighetsindex (24/8 2000–31/3 2025). Strategin bygger på att identifiera verksamheter med starka kassaflöden, robusta affärsmodeller och god strukturell tillväxt.
-Åren 2022 och 2023 var utmanande då räntehöjningar slog hårt mot sektorn. Men i en normaliserad räntemiljö fungerar strategin som den ska. Över tid har den visat sig vara fondens viktigaste framgångsfaktor.
Kassaflödesfokus skapar långsiktig värdeutveckling
Sammanfattningsvis handlar det om vilket värde man vill äga. Substansvärde kan vara relevant som en del i analysen, men det är inte substansen i sig som skapar värde, utan hur bolaget använder den. Det är förmågan att hyra ut, förädla, optimera och växa affären som skapar uthålliga kassaflöden. Och det är just dessa kassaflöden som i sin tur möjliggör utdelningar, amorteringar, investeringar – och över tid ett högre substansvärde.
-När vi värderar svenska fastighetsbolag ser vi kassaflödesvärdering som mer relevant än substansvärde. Ibland är det till och med rätt att betala en premie för bolag som genererar stabilt kassaflöde och erbjuder hållbar tillväxt, avslutar Nils Hast.
Historisk avkastning är inte någon garanti för framtida avkastning. De pengar som placeras i fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka hela det insatta kapitalet. För mer information om risk se fondernas faktablad och informationsbroschyr med fondbestämmelser under respektive fond eller skicka efter dem kostnadsfritt via [email protected] eller 08-407 14 00. Avkastning visas alltid efter att förvaltningsavgiften är dragen.
